Gerai Hukum Art & Rekan yang konsen di advokasi dan pendampingan hukum pertanahan baik di dalam pengadilan dan diluar pengadilan menyikapi secara hukum, tindakan pembuatan SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan) atau APHT (Akta Pemberian Hak Tanggungan) di mana pemilik tanah (pemberi hak) atau debitur tidak hadir secara fisik menghadap Notaris/PPAT adalah pelanggaran fatal yang berakibat hukum sangat berat.
Dalam hukum perbankan dan pertanahan di Indonesia, kehadiran para pihak bersifat mutlak.
* Jika ini dilanggar, akta tersebut mengalami cacat hukum absolut.
Berikut ini adalah konsekuensi yuridis yang terjadi di hadapan hukum :
1. Pelanggaran Syarat Autentisitas Akta ( Asas Morality & Formalism )
Berdasarkan UU Jabatan Notaris (UUJN) dan Peraturan PPAT, Notaris/PPAT wajib membacakan akta di hadapan para penghadap dengan dihadiri oleh paling sedikit 2 (dua) orang saksi, dan ditandatangani seketika itu juga oleh para penghadap, saksi, dan Notaris/PPAT.
Degradasi Nilai Pembuktian :
* Jika pemilik tanah tidak menghadap tetapi akta tetap ditandatangani (misalnya akta dibawa keluar kantor oleh pegawai bank untuk dimintakan tanda tangan di rumah/kantor debitur), maka akta tersebut kehilangan sifat autentiknya.
Menjadi Akta di Bawah Tangan :
1. Di hadapan hukum, akta tersebut merosot nilainya menjadi akta di bawah tangan (Pasal 1869 KUHPerdata).
2. Akibatnya, asas presumptio iustae causa (akta pejabat umum harus dianggap sah sampai dibuktikan sebaliknya) menjadi gugur.
2. Akta Batal Demi Hukum (Void ab Initio)
Jika pemilik tanah atau debitur tidak pernah menghadap tetapi namanya dicantumkan hadir, akta tersebut mengandung cacat kehendak dan cacat formal.
Dalam Teori Utrecht, hukum harus memberikan kepastian.
1. Jika pilar formil (kehadiran) ini dimanipulasi, maka ketertiban umum dilanggar.
2. Konsekuensinya, APHT dan SKMHT tersebut Batal Demi Hukum.
3. Dianggap tidak pernah ada sejak awal.
Dampak Bagi Bank :
1. Karena APHT batal, maka eksekusi Hak Tanggungan (jika debitur macet/wanprestasi) tidak dapat dilakukan.
2. Bank kehilangan hak preferen (hak mendahulu) dan statusnya turun menjadi kreditor konkuren (tanpa jaminan kuat).
3. Ancaman Pidana bagi Notaris/PPAT (KUHP 2023)
Jika Notaris/PPAT menuliskan dalam premis aktanya bahwa “Pada hari ini, jam sekian, telah menghadap kepada saya…” padahal pemilik tanah nyata-nyata tidak hadir, tindakan ini dikategorikan sebagai kesengajaan memasukkan keterangan palsu ke dalam akta autentik.
Di bawah KUHP 2023 (UU No. 1 Tahun 2023), posisi Notaris/PPAT sangat terancam oleh pasal-pasal berikut:
Pasal 392 KUHP 2023 (Pemalsuan Akta Autentik):
1. Mengancam pidana penjara bagi siapa saja yang membuat surat palsu atau memalsukan surat yang dapat menimbulkan sesuatu hak.
2. Notaris yang memalsukan kehadiran para pihak masuk dalam delik ini.
Pasal 494 KUHP 2023 (Tindak Pidana Jabatan) :
* Pejabat umum yang menyalahgunakan kewenangannya dengan membuat surat keterangan atau akta yang tidak sesuai dengan kebenaran faktual demi memfasilitasi pencairan kredit bank.
4. Tanggung Jawab Perdata ( Perbuatan Melawan Hukum / PMH )
Jika di kemudian hari pemilik tanah (yang merasa tidak pernah menghadap ke Notaris) menggugat karena tanahnya tiba-tiba dilelang oleh Bank, maka :
1. Pemilik tanah dapat menuntut Notaris /PPAT dan Bank secara tanggung renteng atas dasar Perbuatan Melawan Hukum (Pasal 1365 KUHPerdata).
2. Notaris / PPAT dapat dihukum untuk membayar ganti rugi materiil dan immateriil kepada pemilik tanah atau kepada pihak bank yang dirugikan akibat jaminannya tidak bisa dieksekusi.
Arthur Noija berpendapat bahwa, Praktik “akta terbang” (akta yang dibawa keluar kantor Notaris tanpa kehadiran fisik di hadapan Notaris) demi mengejar kemudahan atau tuntutan target pencairan kredit perbankan adalah tindakan yang sangat melanggar hukum.
* Di mata hukum, ketidakhadiran pemilik tanah meruntuhkan seluruh kekuatan eksekutorial Hak Tanggungan dan menempatkan Notaris/PPAT langsung pada risiko pidana pemalsuan dokumen. (Arthur Noija SH MH)
